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地产进入政策密集兑现期，板块站上C位，市场预期已开始根本转变？

时间 :2023-07-28 18:10:05   来源 : 金融界

近期，沉寂已久的地产板块突然站上C位，成了市场中“最靓的仔”。以中证800地产指数为例，该指数在7月17日创出近9年新低之后，近期已反弹约15%。

跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格也同样跟随大涨。

究其原因，是因为近期地产重磅支持政策的持续落地。


(相关资料图)

近日住建部倪虹部长召开企业座谈会，就房地产市场平稳健康发展方面释放积极信号。住建部再次强调房地产行业的支柱地位，对推动经济回升向好具有重要作用，需要大力支持刚性和改善性需求，做好保交楼。

与以往不同的是，本次会议对于具体的需求端支持政策有更为详实的指引，具体包括：

1、强调房地产业支柱地位；2、大力支持刚醒和改善性需求；3、降低首套住房首付比例以及贷款利率；改善性需求层面换购税费减免；4、推动房贷实施“认房不认贷”政策；5、继续做好保交楼工作。

国泰君安最新研报也表示，需求端发力不够是目前市场一致认为的楼市下行的根本原因，而其中最核心的发力点就是一线城市认房认贷的取消，当前住建部表态 可以做优化。

另外，在经历2022年楼市下行之后，市场更多的是认为在房住不炒下的政策克制，楼市的好转只取决于政策工具箱，因此，股票市场的波动基本都是跟政策预期。当前，市场预期开始转变，从“救与否”转变为救的政策落地，开始进入到预期政策的密集兑现期。

其实，这可以算的上是日前高层会议精神的落实。海通证券也判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定。

【“认房不认贷”影响有多大】

就最新出台的政策而言，最受外界关注的就是对于“认房不认贷”的表述。

“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等超20城已优化“认房又认贷”政策。

具体来看，“认房不认贷”的表述对于一线城市的影响最大。中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。

北京市场也是类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

由此可见，该政策能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

【首套房支持政策延续】

根据央行2016年规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

目前大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。

【地产板块投资价值几何？】

在经过了一小波反弹之后，地产板块还能上车吗？

首先看下估值方面，截至7月29日收盘，中证800地产指数PB市净率仅为0.82倍，低于历史超过95%的时间区间，说明指数成份股整体仍处于破净状态。

我们再从机构视角来观察一下当下的地产行业。

针对短期出台的政策，华泰证券指出，此次住建部的表态是高层会议新定调下的明确调整，期待后续因城施策进一步发力，尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度。看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。

长期来看，东兴证券认为，基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，推荐两条投资主线：

主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的龙头央国企将有望受益。

主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。

通过机构的观点，我们明显看出，不管是短期的政策刺激，或者是长期发展的稳定性等各方面，都指向了一类房企——优质房企或将更加受益。

目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！

根据中证指数公司数据显示，中证800地产指数前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。

附前十大权重股一览：

从资金流向上来看，2023年至今，地产ETF（159707）基金份额持续震荡上行，几度刷新上市以来新高，获得明显的资金增仓行为。

注：文中数据来源于沪深交易所、Wind、中证指数公司、基金定期报告，截至2023.7.28。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

来源：金融界资讯

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